那些关于房租的假话和蠢话

2018-08-19 18:10来源:未知

  其作者基本可以鉴定为还没有入门的痴人,其言论可以大体判断为思维病毒入侵大脑之后的呓语。

  在当今中国的房地产投资者中,经常流传着一句话:不要觉得你不买房,就可以一辈子租房。如果你不赶紧买房,以后你就连租房都租不起了。最近人们果然惊讶地发现,这句话成真了。最近,一线城市房租价格的迅速上涨。

  随着房租的上涨,人们开始愤怒,开始寻找替罪羊。有一些关于房租的假话和蠢话也开始充斥媒体。我本来是不想说这种经济学的ABC,老生常谈的话题。但是如果不持续地给世界传播正确的思想,那么愚蠢的谬论就会大行其道,占领人们的头脑。所以我觉得有必要站出来说一说了。

  这几年,一些中介公司开始涉足长租房。他们在资本市场拿到了很多投资,并且在市面上寻找长租房源。人们惊讶地发现,这些长租公寓专业公司在房源方面的竞争非常激烈,竞相给房东涨价,同时,大城市的房租也在拼命上涨。这些人于是得出了一个愚蠢的结论:长租公寓公司推高了房租。

  是这样的吗?当然不是。长租公寓公司不仅没有推高房租,还降低了房租。为什么这样说?我们来看一看长租公寓公司的利润来源。

  租过房的人都了解一个事实:大多数房东并不适合做房东,因为他们不专业。就不用说北京这种接地气型城市,就是上海这个略微洋气一点的城市,有很多小区都是破破烂烂,惨不忍睹。这些小区中用来出租的房子,大多数也都是简陋不堪,有的甚至肮脏混乱。很多在陆家嘴上班的白领精英,大学毕业后往往会在这种脏乱的“老公房”小区里住上好几年。

  这种房子被长租公寓公司拿下来之后,他们会做什么?他们会把这些80年代的装修统统铲掉,90年代的家具统统扔掉,重新装修,配新家具。那些比大多数租房客年龄还大的老公房,虽然外表还是很破旧,但内部在长租公寓公司的修整下,最起码做到了干净,敞亮,家具新。在房产行业内部,这种做法叫“凤变冰”。

  他们这样做,是想趁机涨价赚钱吗?如果你这样想,说明你还不具备现代社会的思维方式。任何的商品,都是为了满足消费者的需求才生产出来。长租公寓公司这样做,是因为80后,90后大学毕业的消费者不再满足于脏乱的房子,而是对居住环境有更高的需求。赚你的钱是为你好。赚你钱的人是在帮你。不想赚你钱的人,才是不想帮你的人。

  北京上海的房东,很多都是60岁的大爷,50岁的大妈,本身就没文化,也不懂市场,更没精力去照顾出租房。你让他们去替房客装修,买年轻人觉得审美还算过得去的家具,什么北欧小清新风,日本性冷淡风,想都不要想。所以在“凤变冰”二房东包租流和长租公寓公司出现之前,大学毕业生刚落脚在这些城市,只能租到很差的房子。所以长租公寓公司利润的来源之一,就是替房东改造了房子,满足了消费者的需求。

  专业性的问题还有其他很重要的方面。很多房东并不专业,体现在他们精力有限,很难及时处理房客在居住过程中提出的要求和问题。另外如果和房客发生了纠纷,对房东来说也是非常头疼的事情。当然了,反过来说,房客也面临这些问题。所以房东和房客这两边都是“业余选手”,需要专业的中介机构来对接,才能最大程度降低损耗,实现共赢。

  更令外行惊讶的,是有的专业的二房东,在遇见客户之前,就根据这个区域的客户的喜好,对房屋进行了专业改造。例如在上海市中心前“法租界”,就有一批专门给老外改造房屋的专业二房东。他们租下中国人破旧的老宅子,把它由内到外,从地暖到窗,从厨房到床,都改造成老外喜欢的方式。这种专业水平的改造,不管是从设计、工期、成本、用料和审美风格上,都是普通的房东无法达到的水平。更不要说他们还有专门的合作营销渠道,来给老外推销这种房子。

  以上是长租公寓公司的第一个利润来源:他们利用自身的专业性,为租房的双方提供更好的服务。

  能够为租赁双方处理一些问题,也能对本身条件较差的房子进行装修改造,满足消费者消费升级的需求。所以正因为这个专业性,它使得房东出租房产的麻烦更少,收益更稳定,所以他们可以让那些因为房东没有精力管理,例如老年人行动不便的,长期在国外的,工作忙没时间打理的,这些房东的闲置房产加入租房供应的行列中来。客观地扩大了租房供应,降低了租房价格。

  在大城市里,你去租一套房,只想租一个月的线%的房东都要求至少一年的租期。只想租一个月,房东连谈都不会和你谈。可是如果你因为工作需要,就想在一个城市里住几个月,怎么办呢?

  长租公寓公司的优势就体现在这里。据我所知,很多长租公寓都可以是一个月起租。那么这就给很多房客解决了问题。租一个月,每个月房租会比租一年要贵一些,但是总好过找不到房,也比住酒店旅馆便宜多了。长租公寓公司和房东签的合同至少是一年,有可能是好几年的,拿到的价格比较低。他们租给房客是按月的,价格比较高。这就是他们的利润来源之一。

  这是长租公寓公司的另一个利润来源:赚批发(长期)与零售(短期)之间的差价。

  就像冷饮厂和消费者之间的关系:在夏天,冰淇淋很容易融化,如果卖不出去也很容易过期。消费者想吃冰淇淋的时候,难道要去生产冰淇淋的工厂排队购买吗?当然不是。冰淇淋的零售商从上级经销商或者厂家批发了冰淇淋,放在街边的冷柜里售卖。他们的毛利就是批发价与零售价之间的差价。如果我们把长租公寓公司看成是房东的零售商,经销商,就很容易理解这部分的利润。

  大部分的经销商赚钱,靠的是不同地域的差价。但是有些经销商赚的差价,是时间的差价,也就是玩期货。长租公寓公司的重要利润来源之一,就是来自期货的利润。

  期货怎么理解?例如说炒房,赚的就是期货的钱。房子本身不能挪地方,但是持有房产一定时间以后,房产也许能升值。这样就带来了利润。房租也有期货市场。如果我们预测房租能够上涨,我们就可以和房东签订一个长期的租房合同。举个例子:

  我们观察到北京某区域2室1厅的房租,目前是在1万元/月。我们预测它之后每年将会涨价3千元/月。那么我们用一个比较长期的合同来锁定这个租房的价格,例如说1万元/月,并且每年涨价2千元/月。这样就可以锁定利润如下:

  可以看出,这种利润完全来自于对未来的准确预测。任何人,包括长租公寓公司,准确预测了这个价格,并且用自己的真金白银去建了仓,他赚钱就是应该的。

  1,长租公寓公司用专业的精神,解决了房东和房客难以解决,或者不愿解决的问题。

  2,长租公寓公司用长期的价格,锁定了房源,再短期出租,赚取批发和零售的差价。

  3,长租公寓公司用准确的预测,在当期锁定低价房源,在未来高价出租,获得利润。

  有人说,长租公寓公司给房东涨价,在未来也给房客涨价,难道不是推高了房价吗?这样说话的人完全不懂什么是市场。市场的价格不是你想推高就能推高的。再厉害的公司,只要它用的是合同的手段锁定房源,都无法左右未来市场的价格。

  我们设想一下,在未来,大量的人因为拿不到一线城市的户口而去二三线城市就业,或者一线城市出了什么新的赶人政策,把人像牲口一样赶走(这种事情不是没做过),或者国家大量兴建廉租房,并且用行政手段控制租房价格,租房的价格就有可能降下来。你不能说房租一定会上涨,租房一定能赚钱。因为任何的商业决策都有可能失败。你要用真金白银在市场中锁定资源,才能认为你真的这样认为。否则你口说无凭,信口雌黄,凭什么相信你?

  很多人说长租公寓公司抢占了市场上大部分房源之后,垄断了资源,就能控制房租价格。真是想多了。首先,除了政府之外,任何人都不可能垄断某一个城市的所有的房屋。很简单的道理,你买一个苹果很容易,买1吨苹果也很容易,可是你想买1亿吨苹果,就是难上加难。为什么?这在经济学上叫做:边际成本递增。

  边际成本递增指的是,当你在市场上获取资源超过一定的限度,你取得最后一单位资源的成本就不是更低,而是更高。你去买1个苹果,单价一定比你买1吨苹果的最后一单位的单价要贵。但是你想买1亿吨苹果,最后一单位的单价一定要比买1万吨苹果单价贵。为什么呢?因为全世界每年只能生产7600多万吨苹果。当你买过一定的限度之后,你的每次购买行为,都会造成整体市场价格的上涨。我们假设除了一只苹果以外,你拥有全世界所有的苹果。那么这最后一只苹果的所有者将会任意喊价,造成你根本就买不起。

  所以没有谁会愚蠢到买光全世界所有的苹果,也没有哪个长租公寓公司会愚蠢到租完这个城市所有的房屋。因为你在扫货的过程中,一旦逼近某个界限,你的成本就会接近你的未来的售价,造成你无利可图。我们假设某个公司不计成本地打算租下这个城市所有的房子,可是他会惊讶地发现,在扫货的过程中,不管他怎么统计,这个城市的出租房产都是在不停地增加。好。这就又要用到经济学了。

  任何的供给量,都是在一定的价格水平下的供给量。如果价格水平发生变动,供给量将会增加。这叫什么定律?供给定律。大家一般只说需求定律,供给定律很少被提及。

  你打算每套2万元租下北京所有的房产,和你打算每套3万元租下北京所有的房产,这两种价格情况下房产的供给量完全不同。换句话说,在给定预算的情况下,“租完这个城市所有的房屋”这个目标是不可能实现的。

  我们退一万步说,设想某公司不惜一切代价租下了市场上所有的可以出租房子,并且打算加价20%出租,你会发现他租不出去那么多的房子,空置率会非常高,以至于亏本。因为租房者能够每月付多少租金,并不是灵活可变的,而是有一个硬顶。不惜一切代价扫来的房子,很可能会砸在自己手里。就像你不惜一切代价买来的苹果,卖的时候很可能会亏本。所以没有人会“不惜一切代价”去租光所有的房。

  如果你看到某一个公司,拿着融来的钱在租房市场上扫货,那是因为他们认为现在的房租还很便宜。但是他们最后能不能赚钱,这要看他们的客户愿意不愿意出这么多钱,这个不是他们能够决定的。所以不管他们出多少钱扫货,他们仍然面临客户预算的约束。

  对市场一知半解的愚人,总是把市场理解成为抢劫。我抢来的,就不能分给你,所以我抢得越多越好。持有这种思维的人适合生活在原始社会,而不是现代社会。现代社会讲的是合作共赢。任何人买来的资产,价格太高都会亏本。长租公寓公司再怎么扫货,他们的货还是要拿出去卖的。资产的购入价格,取决于客户的预算,和资产增值的可能。

  上面这种商业的ABC还要拿出来正儿八经地讲,真是这个时代的一种悲哀。更可恶的,是那些说什么“资本贪婪”的。资本是为人服务的。资本是来帮你的。资本这么无辜,为什么要吃它?

  为什么哪里有暴利,哪里就有资本冲进来赚取暴利?因为暴利就意味着人们非常需要这种商品。资本冲进来赚取暴利,就是来提供这种商品的。资本进入某个行业,就会降低这个行业的价格,同时增加这个行业的供应商和从业者的收入。

  降低这个行业的价格,就能使得更多的人享受到商品,增加这个行业的供应商和从业者的收入,就能使得更多的人想要成为这个行业的供应商和从业者,从另一方面增加了这个行业的商品供应。所以哪里有暴利,就意味着这里有没有被满足的迫切需求。资本冲进来,满足了这个行业的客户、供应商和员工,所以它才赚取了“暴利”。那么这个“暴利”难道不是它应得的吗?

  “市场失灵”是个什么东西?市场什么时候失灵过呢?一边是长租公寓大量增加,一边是房租极速上涨,就是“市场失灵”吗?上面说过,任何参与某个行业的资本,都是来帮助这个行业增加产量,降低价格的。长租公寓大量增加的同时,房租极速上涨,就说明加入这个行业的资本还是不够多。需要更多的资本,雇佣更多的从业者来做这件事。

  在这里不得不说到价格的作用。如果把市场比喻成一个城市的交通网络,价格就是交通拥堵情况示意图。那些红色的拥挤路段,为什么拥挤?因为车太多了。正如那些利润低的行业,为什么利润低?因为资本太多了,造成谁也赚不了钱。所以汽车应该怎么走?选择“躲避拥堵”的路线,走那些绿色的,通常的路,对吧?资本也应该像汽车一样,去那些跑得快的路,也就是赚钱快的(暴利)行业。

  所以“资本逐利”怎么会成为一个坏词?资本逐利明明是一件好事。资本不逐利,那些暴利行业的暴利,谁去给降下来?

  市场怎么会失灵?我们知道,有的时候堵车并不是因为某一条路上车太多了,而是有拦路抢劫的匪徒设置路障,敲诈来往车辆,所以才造成了拥堵。我们刚才说了,市场上的价格,就像是交通拥堵情况示意图。我们看到一条路堵成了深红色,并不一定是因为那里车满为患,而是因为有车匪路霸。但是我们作为资本,只能选择绕开那里。因为我们出来是来赚钱,来求财的。

  在我们的社会,哪些领域有严重的社会问题的?令人头疼的行业?有很多。例如教育、医疗、住房等行业。教育、医疗和住房,是压在老百姓身上的三座大山。那么为什么社会这么需要,却仍然没有资本去“赚取暴利”?因为有人在这几条道路上人为地设置了障碍。就这么简单。

  我们放眼望向全社会,有哪个资本随意进入的行业,是造成了严重的供需矛盾的?我们说服装,玩具,家电,这些行业资本都是大量的,产量都是天量的,可为什么商品的价格很低,资本也没赚到什么暴利?为什么资本不能随便进入的行业,例如教育、医疗、住房,却存在问题,存在暴利?那么资本追逐暴利,到底是好事呢,还是坏事?

  上面说到的交通拥堵情况示意图,为什么有的时候会“失灵”?为什么明明知道某一条街车很少,有严重的供需矛盾,其他车却不能开过去?因为有人在路上设置了障碍。所以真正“失灵”的,是不是市场?不是。“失灵”的是那个使用暴力手段干预市场的群体。他们的手到哪里,哪里就会造成无法解决的问题。

  所以你想要解决某个行业的问题,就要反对“政府管一管”。你想要某个行业出问题,想要节外生枝,怨声载道,你就号召“政府管一管”。

  有一个馊主意,就是租房管制。所谓租房管制,就是认为房东是邪恶的,总是想涨价,盘剥房客。房客不涨价,就会被赶到大街上,所以要对邪恶的房东进行管制。这是对市场经济最愚昧的理解之一。

  C 她相信,在现有的市场价格水平下,有另外一个出更多钱的房客会来租她的房子

  这个愚蠢的政策以为是A或者B。实际上的情况则很可能是C或者D。道理很简单:不是房东要给房客涨价,把房客赶走,而是另一个房客要给房东涨价,要把房客赶走。所以房东凭什么要留着那个出不起房租的房客呢?

  这个政策的假设,就是一个“黑心房东”。而实际上呢,出不起房租,赖着不走的那个房客,才是黑心房客吧?

  相信我,租房管制非但不能解决问题,反而会制造更多的问题。如果中国沿用西方的租房管制政策,无疑是对房屋所有权的一次宣战。在美国一些城市,租房管制实行了很多年,它造成了房源紧张,房子就更难租了。

  在我们熟悉的美剧《Friends》里面,有一集Ross就去了大楼对面的“ugly naked guy”那边,脱掉衣服,和他一起get naked,去取悦这个人。Ross是一个博士,博物馆研究员,在美国有不错的社会阶层,他为什么要去取悦一个社会底层的无所事事的人?很简单。因为纽约实行了租房管制。不是你有钱就能租到房,要拉关系走后门才行。当然,凭着Ross的玉体,他后来成功了。

  市场经济买卖双方是合作方,而不是敌对方。打击一方,就是打击另一方。打击房东,就是打击房客。道理很简单,如果房租达不到房东预期的价格,很多房东就宁可空关着,也不愿出租房子了。如果空关着也要罚款,很多房东就宁可卖掉房子,也不会出租房子了。用来出租的房子少了,倒霉的还是房客。所以说租房管制是一个杀人不见血的馊招。

  说了这么半天,已经5000多字了,还是没回答“房租到底是怎么上涨的?”这个问题。其实也很简单。任何价格的上涨,都是因为:

  大城市的租房供给是怎么减少的?很简单:限购。限购使得本来可以购买第三、第四、第五套房的有钱人无法购入房产,减少了租房供应量。

  换句话说,那些北京、上海的本地人,他们出租房子,难道是自己睡在大街上,把房子租给外地人吗?当然不是。几乎所有的本地人房东,都是自己家住一两套,其他的拿来出租。限购就意味着,他的所有的房产,很可能只能够自己住的,拿什么来租给外地人呢?

  外地人不许购房的规定就更可恨了。外地人不管在不在本地生活,他买了几套房产,除了自住的,都可以用来出租。限购政策特别规定了不在本地工作的外地人不可以买房。这就更荒谬了!一个外地人,他不在本地上班,反而要在本地买房,他买了以后几乎一定是要出租的啊!

  需求就更别提了。三四五六线城市已经不适合新人类生存。现在全国90后,95后很多都希望去大城市生活。他们到了大城市,就面临激烈的竞争。从工作到租房,没有一件事是轻松的。

  但是我想说的其实是另一件事。我们看到的价格上涨,也许并不是价格上涨。因为价格有“名义”和“实际”的区分。什么意思呢?我们假设在上海的市中心,2008年租一间一室一厅需要4000元,2018年租一间同样的一室一厅需要8000元。看起来价格上涨了吗?名义上上涨了,其实可能没有。因为2008年,就在这套房子的楼下,同样的小饭馆,同样的上海老板和安徽女工,做的一碗葱油拌面,2008年需要5元,2018年则需要10元。

  2008年,一个月的房租能买800碗葱油拌面。2018年,还是800碗。租房价格上涨了吗?也许没有。那为什么会从4000到8000,价格反而没上涨?因为货币滥发了,名义上价格上涨了,而并不是因为实际上价格上涨了。

  那谁这么坏,造成了名义价格的上涨呢?又是资本家?当然不是。资本家进入哪个领域,哪个领域的价格就会下降。别忘了我前面说的。那么是谁呢?

  我们刚才说了,有的人一遇到自己看不惯的事情,就要求“政府管一管”。这样做的结果,就是政府管的事情越来越多。政府做的事情多,开支就多。税收不够,钱不够花了怎么办?借债呀。借的债还不起怎么办?印钱呀。所以通货膨胀,归根结底,是政府管得太多导致的。

  有人说了:那政府应该廉洁高效呀,节约资源呀。怎么说呢?想法是很美好的。但是任何政府都不能同时做到廉洁和高效兼顾。好了,这已经超出今天的话题范围了。我下次再说。

  是谁造成了房租上涨?也许是专业的长租公寓还不够多,也许是涌入大城市的外地人太多,也许是因为限购造成了可租房源减少,也许是因为政府滥发货币造成了名义价格上升。但是无论如何,我们都必须相信:市场是解决供应问题最好的方法。任何自鸣得意,夜郎自大,觉得政府比市场高明的政策,都会遭遇市场规律无情的惩罚。

  我们生活在人世间,离不开别人的帮助,也需要去帮助别人。市场是人与人之间和平互助的行为的总称,所以市场才是解决问题最好的方式。以上就是我对那些关于房租的假话和蠢话的反驳。谢谢观看。可以转发和打赏了。

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